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導(dǎo)言

    自古以來，人們一直向往著歸隱田園，于云山霧里追尋長壽與養(yǎng)生之道?，F(xiàn)如今，伴隨城市化進展，人離自然卻越發(fā)遙遠，甚至，都市的快節(jié)奏生活正不斷侵害著人們的健康。中國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，這個新型地產(chǎn)模式應(yīng)運而生。

一、養(yǎng)生地產(chǎn)概念及相關(guān)定義

    按照世界聯(lián)合國健康組織的調(diào)查顯示：商業(yè)社會中的人群中有20％的人是患者、75％為亞健康人群、只有5％是健康人。不難想象，現(xiàn)代社會的快節(jié)奏生活和競爭壓力使得越來越多的人不堪重負，生態(tài)環(huán)境惡化和環(huán)境污染造成的疾病也在不斷威脅著人們的生存安全，全球有87％的都市人有生態(tài)移民的愿望。

    伴隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，養(yǎng)生地產(chǎn)所營造的健康人居理念，越發(fā)受到各界追捧。科學(xué)規(guī)范的市場引導(dǎo)，也使得以健康和養(yǎng)生為主題的中國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)形式逐漸走進了人們的視野并逐步崛起。

    所謂養(yǎng)生地產(chǎn)，就是憑借優(yōu)越的生態(tài)景觀資源和氣候條件，在具備宜居條件的區(qū)域?qū)B(yǎng)生、保健理念滲透在房地產(chǎn)開發(fā)中去，通過生態(tài)環(huán)境、建筑科學(xué)、服務(wù)設(shè)施和物業(yè)管理的資源整合，開發(fā)建設(shè)具有對身心健康有改善和促進意義的房地產(chǎn)開發(fā)形式，概括稱之為養(yǎng)生地產(chǎn)。

1、養(yǎng)生地產(chǎn)的市場需求

    亞健康群體的高比例和社會老齡化的發(fā)展趨勢，使得中國社會在城市化推進過程中的住宅需求呈現(xiàn)多元化，養(yǎng)生地產(chǎn)已經(jīng)被列為了住宅產(chǎn)業(yè)的稀缺產(chǎn)品。中國老年人口中已經(jīng)到60歲及以上的人口15989萬人，約占全國總?cè)丝诘?2％，比上年上升了0.4個百分點。據(jù)報告稱，我國面臨嚴重的人口老齡化趨勢。中國符合世界衛(wèi)生組織關(guān)于健康定義的人群只占總?cè)丝跀?shù)的15％，與此同時，有15％的人處在疾病狀態(tài)中，剩下70％的人處在“亞健康”狀態(tài)。通俗地說，就是這70％的人通常沒有器官、組織、功能上的病癥和缺陷，但是自我感覺不適，疲勞乏力，反應(yīng)遲鈍、活力降低、適應(yīng)力下降，經(jīng)常處在焦慮、煩亂、無聊、無助的狀態(tài)中，自覺活得很累。

    解決老年健康問題和亞健康的重要方式就是通過生態(tài)人居改善人體微循環(huán)，使得身心浸潤在完全生態(tài)的環(huán)境氛圍中，養(yǎng)生專家曾有過形象的比喻：人體就像一個彈簧17173，外部環(huán)境和工作勞累就是外力。長時間的緊張勞作和惡劣的環(huán)境使彈簧越來越緊繃，最終彈簧無法復(fù)原。所以，人的體力精力需要保持收支上的平衡，一段時間的緊張勞作，需要相當甚至更多的時間來調(diào)整，才能使機體恢復(fù)到正常狀態(tài)。人居環(huán)境的選擇至關(guān)重要，而擁有休閑、度假、養(yǎng)生三大主體功能的人居環(huán)境和住宅產(chǎn)品就成為了養(yǎng)生地產(chǎn)的重要組成。

2、養(yǎng)生地產(chǎn)的市場導(dǎo)向

    中國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，包含著養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、度假地產(chǎn)的四重功能，在市場引導(dǎo)過程中應(yīng)遵循循序漸進的導(dǎo)入原則，將人們被扭曲的社會價值觀、人生價值觀進行重新的梳理，再通過道教、歷史文化的引導(dǎo)將健康、保健、養(yǎng)生、長壽的理念灌輸給消費者，進而將養(yǎng)生地產(chǎn)的稀缺特性、投資保值特性、結(jié)合人生健康保健的重要性和社會圈層營銷體系進行整合宣導(dǎo)，就會在養(yǎng)生地產(chǎn)的市場推廣和消費引導(dǎo)中作出特色的營銷，專題的推介還會將一種全新的人生認識傳達給消費者，并在做地產(chǎn)運營的同時傳播著一種人生態(tài)度和價值取向。

    中國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，是人居產(chǎn)品的理性回歸，也是對人生價值的全新認定；養(yǎng)生地產(chǎn)所倡導(dǎo)的環(huán)保、健康、低碳、養(yǎng)生、自然、和諧也迎合著這個時代發(fā)展的最終方向。

3、養(yǎng)生地產(chǎn)的開發(fā)原則

    中國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)必須要選擇在適宜人居和生態(tài)景觀資源優(yōu)質(zhì)的土地和區(qū)域，濱海、濱江、濱河、濱湖、林地、山谷、濕地、種植園均可作為養(yǎng)生地產(chǎn)的選址要素作為參照；住宅建筑的科技運用一定要在通風(fēng)、采光、環(huán)保方面加強創(chuàng)新，使得居住空間除了更具有科學(xué)性外，還要更加符合人體所對陽光、空氣、水分、視覺、感官的需求。服務(wù)設(shè)施要在滿足老齡化和亞健康群體的健康保健需求方面做出最具有人性化的設(shè)計和配置，如健身廣場、有氧運動設(shè)施、健身房、音樂房、氧吧、休養(yǎng)室等。而物業(yè)管理的服務(wù)標準也要在養(yǎng)生和保健內(nèi)容設(shè)置上體現(xiàn)極強的人性化，如太極拳俱樂部、瑜伽館、溫泉洗浴館、養(yǎng)生藥膳餐廳、保健中心、心理咨詢中心等，既要滿足業(yè)主的養(yǎng)生消費還要創(chuàng)造性的將養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)進行運營化，提高養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)鏈的就業(yè)功能和創(chuàng)業(yè)功能，使得養(yǎng)生社區(qū)開發(fā)與養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)完美結(jié)合，創(chuàng)造出養(yǎng)生地產(chǎn)獨特的產(chǎn)業(yè)運營優(yōu)勢。

二、中國發(fā)展養(yǎng)生地產(chǎn)恰逢其時

    隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題已經(jīng)成為重大社會問題。據(jù)預(yù)測，到2020年，中國的老齡人口將增加到2.5億左右，面對這樣一個龐大的老年消費群體，任何人都不會無動于衷，“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”也隨之應(yīng)運而生。旅游對于亞健康或是患有慢性疾病的老年患者來說，并非任何一處景點都能起到“包治百病”的作用，老年人應(yīng)該選擇一些有針對性的旅游景點去養(yǎng)生。而說起養(yǎng)生，許多人聯(lián)想到的就是老年人，其實在繁忙都市中，每天呼吸的是汽車尾氣，整日面對的是電腦輻射，就連飲食也很難保證足夠健康，很多青年人都呈現(xiàn)“亞健康狀態(tài)”，以致更多的年輕人才是“養(yǎng)生”的熱情追隨者。

1、我國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展概況

    旅游養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)在我國還是一個比較新鮮的概念。首先，旅游業(yè)涉及地產(chǎn)這一領(lǐng)域首先開始于個別單體飯店加入國際交換網(wǎng)絡(luò)。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。近年來亦有相當數(shù)量的旅游飯店和旅游集團開始運作旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，以不同的方式探索旅游地產(chǎn)在中國的本土化經(jīng)營。同時，房地產(chǎn)業(yè)亦將旅游地產(chǎn)當作解決滯銷房產(chǎn)的靈丹妙藥，將其作為投資開發(fā)的一個重要領(lǐng)域。

    隨著養(yǎng)生旅游的日益發(fā)展成熟，中國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)因其“養(yǎng)生+旅游+房產(chǎn)”三管齊下的開發(fā)模式也備受社會各界投資者的青睞。2010年12月，萬科正式宣布進入老齡化養(yǎng)生住宅開發(fā)運營領(lǐng)域。與此同時，不少開發(fā)商也躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團隊。泰康人壽、中國人壽等保險紛紛啟動養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目。一時間，各方對于養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)注度達到高峰

2、我國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)SWOT分析

    SWOT分析是廣為應(yīng)用的機會-風(fēng)險分析方法，S指的是優(yōu)勢，W指的是劣勢，O指的是機遇，T指的是威脅。在此將運用SWOT分析方法，分析我國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，找出我國旅游地產(chǎn)業(yè)本身的優(yōu)勢和劣勢，發(fā)現(xiàn)并確定旅游地產(chǎn)業(yè)的外部機遇和威脅，從而對我國養(yǎng)生養(yǎng)老旅游地產(chǎn)的前景進行預(yù)測。

    旺盛的市場需求。世界旅游組織秘書長佛朗切斯科·費蘭賈利對法國《費加羅報》發(fā)表談話說：今后20年內(nèi)，中國將在世界旅游市場發(fā)揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅游大國。隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅游逐漸取代了觀光旅游，成為大眾更青睞的旅游方式。我國在3-5年內(nèi)，將可望形成更大的度假旅游市場，這一市場的形成與擴大將會給旅游地產(chǎn)帶來更為旺盛的市場需求。

    利好的宏觀前景。隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國目前每年有3000萬人次外出旅游，旅游業(yè)消費更是日益增長。其中，度假型置業(yè)需求以每年24％以上的速度增長，市場趨勢已勢不可擋。中華房商合作聯(lián)合會執(zhí)行主席賈臥龍認為，在宏觀調(diào)控下，一場行業(yè)洗牌已悄然開始。此番調(diào)控不僅意在“遏制部分城市房價上漲過快”，隨著調(diào)控深入，推動整個地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以及中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型已經(jīng)上升為調(diào)控與市場調(diào)節(jié)的合力使命。與住宅相比，旅游地產(chǎn)正在迎來春天，而旅游地產(chǎn)之中，又以養(yǎng)生地產(chǎn)更被市場關(guān)注。

    概念的模糊不清。中國養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)在我國剛剛起步，不管是開發(fā)商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業(yè)的開發(fā)商開發(fā)概念的模糊也導(dǎo)致養(yǎng)生地產(chǎn)理念的推行上出現(xiàn)偏差，使消費者逐漸對產(chǎn)品失去興趣。通過對國內(nèi)的消費群體分析，一大部分的消費者是出于投資的目的而購買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，而忽略養(yǎng)生養(yǎng)老的居住初衷，持續(xù)走高的地產(chǎn)價格并非經(jīng)營者長期收益的良策。筆者認為應(yīng)從市場長遠發(fā)展的角度，強調(diào)其作為休閑養(yǎng)生產(chǎn)品的本質(zhì)含義。

    進入門檻較高。開發(fā)休閑養(yǎng)生地產(chǎn)的成本是很高的，首先在產(chǎn)品開發(fā)的選址、規(guī)劃、建設(shè)及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而后起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發(fā)展旅游度假地產(chǎn)的企業(yè)望而卻步，這對于產(chǎn)業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展很不利。

機遇：

    中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，新的世紀開始，我國進入全面建設(shè)小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展為旅游地產(chǎn)提供了更大的發(fā)展空間。

    加入WTO后，中國旅游業(yè)飛速發(fā)展，國家已把旅游業(yè)作為新的增長點。養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)與休閑度假旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，有著明顯的就業(yè)效應(yīng)、增長效應(yīng)、帶動效應(yīng)和可持續(xù)效應(yīng)。正因為如此，錢其琛前副總理曾在全國旅游工作會議講話中指出“中心城市可以積極探索分時度假等新的旅游休閑方式”，這為養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的歷史性機會。

挑戰(zhàn)：

    信譽的缺失導(dǎo)致市場形象風(fēng)險。信譽支撐產(chǎn)業(yè)，而信譽的缺失則會帶來產(chǎn)業(yè)的凋零我國休閑度假地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，制度建設(shè)步伐趕不上旅游地產(chǎn)的發(fā)展速度，受利益驅(qū)動，一些商人的不良行為致使產(chǎn)業(yè)信譽遭受嚴重影響。

    人力資源的缺失導(dǎo)致系統(tǒng)管理風(fēng)險。旅游養(yǎng)生地產(chǎn)作為一個綜合性的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)、經(jīng)營和管理涉及到旅游、房地產(chǎn)乃致金融、IT等許多不同的領(lǐng)域，對系統(tǒng)管理人員的整體素質(zhì)要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風(fēng)險。

    現(xiàn)階段我國養(yǎng)生地產(chǎn)無論在數(shù)量上還是質(zhì)量上總體來說還是處于起步階段，但是可以預(yù)見，我國的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)潛力極其巨大，極有可能成為二十一世紀經(jīng)濟最大的增長點之一。

    經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提高，是催生養(yǎng)生地產(chǎn)的前提條件。千百年來，人類一直為生存和人類的繁衍而努力，不斷戰(zhàn)勝自然界，成為地球的主宰。在追求社會發(fā)展的征程中，科技的提高，現(xiàn)代工業(yè)文明的出現(xiàn)，提高了人民的生活水平的同時，帶來了自然資源的破壞和摧殘。工業(yè)文明的發(fā)展，讓人類越來越渴望最自然的環(huán)境和最安逸的生存空間，人民開始追求更高層次的生活需求。居家生活的多樣性也得到了充分的釋放。收入的差異性、工作的地域性、投資的不同需求等等原因，使人們在選擇居家生活的方式上，逐漸體現(xiàn)自身的個性化的需要。其中以事業(yè)有成的社會中堅一族和退休金豐厚的老年人一族，在選擇居家生活時，選擇舒適度更高的居家條件，更多的側(cè)重對周邊環(huán)境的選擇。另外，一些追求高品質(zhì)生活的城市新貴族階層，也對這種新型的物業(yè)產(chǎn)生了濃厚的興趣。人以群分，在經(jīng)濟比較發(fā)達的沿海城市，把家安在自然風(fēng)景怡人的地方，是所有追求高品質(zhì)生活享受的先富裕起來階層的共同選擇。比如：香港維多利亞海灣的高檔住所、山東煙臺的近海度假洋樓、海南三亞的海景別墅，都是有名的富人階層社區(qū)。

    正是在這樣利好的環(huán)境推動下，養(yǎng)生地產(chǎn)也正在從沿海城市向經(jīng)濟強勁發(fā)展的中、西部城市延伸，刺激了內(nèi)地休閑養(yǎng)生地產(chǎn)的發(fā)展。所以說，養(yǎng)生地產(chǎn)的出現(xiàn)是人居水平發(fā)展一定程度后的必然規(guī)律，也是中國旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

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