1、 市場(chǎng)條件判定

開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目初期，第一對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判定。該判定能夠稱(chēng)之為初判定：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀(guān)角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判定該都市或地區(qū)進(jìn)展相應(yīng)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。和對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀(guān)的摸索。因?yàn)榭叼B(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的形式種類(lèi)比較多，而且各種康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的咨詢(xún)題：如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平不高的話(huà)，投資商再有實(shí)力，也不能夠在該地區(qū)投資建設(shè)大型康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

2、項(xiàng)目位置選擇

康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇咨詢(xún)題關(guān)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地點(diǎn)都適合做康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地點(diǎn)具備了相應(yīng)的條件后，才能夠做?？叼B(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與一般房地產(chǎn)相比有過(guò)之而無(wú)不及。一個(gè)住宅社區(qū)， 一幢寫(xiě)字樓所要解決的客流局限在一定范疇內(nèi)，但康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)則不同，所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增，也會(huì)發(fā)生銳減。當(dāng)一個(gè)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的咨詢(xún)題。針對(duì)不同的項(xiàng)目有不同的確定方案，開(kāi)發(fā)商能夠組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行該項(xiàng)工作的研究分析，也能夠托付專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行選址。

3、判定可進(jìn)展規(guī)模

在完成康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可進(jìn)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情形，可能的客戶(hù)流量，客戶(hù)流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可進(jìn)展規(guī)模等一系列有關(guān)咨詢(xún)題。

4、項(xiàng)目土地取得及政府許可

完成康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可進(jìn)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的咨詢(xún)題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門(mén)商定的價(jià)格從政府土地部門(mén)得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府有關(guān)主管部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到政府相應(yīng)打算委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

1）、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)?？叼B(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿(mǎn)足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。

2）、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直截了當(dāng)決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。專(zhuān)門(mén)在項(xiàng)目運(yùn)做初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。

5、項(xiàng)目定位細(xì)化

完全的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等有關(guān)咨詢(xún)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位顯現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。通常第四與第五步同時(shí)實(shí)施，在取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。

6、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，專(zhuān)門(mén)以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)能夠稱(chēng)之為宏觀(guān)設(shè)計(jì)，將決定康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線(xiàn)布局等。

初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)能夠稱(chēng)之為微觀(guān)設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。一樣開(kāi)發(fā)商都托付外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)期的設(shè)計(jì)，托付國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合即能夠降低設(shè)計(jì)成本，又能夠保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度達(dá)不到應(yīng)有的要求，國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)將無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者盡管完成，但會(huì)有大量潛在咨詢(xún)題遺留給開(kāi)發(fā)商。

7、設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化

指投資商必須將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司，由市場(chǎng)專(zhuān)家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，同時(shí)三方之間的溝通交流必須通過(guò)幾次循環(huán)，才能夠最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。 這正是專(zhuān)門(mén)多開(kāi)發(fā)商忽略或不重視但又十分重要的環(huán)節(jié)。緣故在于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目必須強(qiáng)調(diào)經(jīng)營(yíng)，不管是百貨店、超市、專(zhuān)賣(mài)店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿(mǎn)足商戶(hù)的功能需求，那么商戶(hù)最簡(jiǎn)單的選擇確實(shí)是不選擇該項(xiàng)目，因此任何康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。而建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效制造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。我們關(guān)注建筑師的美學(xué)空間概念本身并沒(méi)有錯(cuò)誤，但把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合到里面去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。

8、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合

在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合咨詢(xún)題。通過(guò)調(diào)整整合，判定項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判定項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判定投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判定的結(jié)果存在咨詢(xún)題，那么需要回到設(shè)計(jì)時(shí)期進(jìn)行有關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。

9、項(xiàng)目方案的政府許可

指完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府打算部門(mén)提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門(mén)提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門(mén)提交交通方案，向消防部門(mén)提交消防方案，向環(huán)保部門(mén)提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門(mén)提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政治理部門(mén)提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門(mén)提交不的文件，并得到上述部門(mén)認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)刻，需要認(rèn)真對(duì)待。在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，阻礙到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證，項(xiàng)目的方案能否滿(mǎn)足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)阻礙項(xiàng)目的投資回報(bào)推測(cè)。

在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。

1）交通審批

交通審批指規(guī)劃部門(mén)協(xié)助交通主管部門(mén)對(duì)該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的交通進(jìn)行審批。通常需要托付專(zhuān)業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的交通分析和研究，對(duì)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后對(duì)周邊交通系統(tǒng)的阻礙及項(xiàng)目自身交通的組織進(jìn)行方案設(shè)定及分析研究其可行性。交通條件及交通組織關(guān)于其成功運(yùn)營(yíng)起決定性作用。交通咨詢(xún)題能夠成為項(xiàng)目的障礙，也能夠成為項(xiàng)目成功的瓶頸。關(guān)于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，良好的外部交通環(huán)境會(huì)有效引導(dǎo)客流進(jìn)入項(xiàng)目地來(lái)消費(fèi)，否則會(huì)大大降低到訪(fǎng)客戶(hù)的數(shù)量；良好的內(nèi)部交通設(shè)置能夠幸免交通堵塞，促進(jìn)項(xiàng)目的內(nèi)部交通循環(huán)。

2）消防審批

指消防部門(mén)對(duì)該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)按照國(guó)家的消防規(guī)范進(jìn)行審查，最終確定該方案是否符合國(guó)家消防規(guī)范，是否能夠予以批準(zhǔn)的過(guò)程。如果消防部門(mén)最終否定了該項(xiàng)目的消防設(shè)計(jì)，那么將意味著前面所作的工作專(zhuān)門(mén)大程度上需要返工，這將造成極大的白費(fèi)。一樣來(lái)講，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案和目前國(guó)內(nèi)落后的消防規(guī)范之間存在沖突看起來(lái)是必定的情況，如何講國(guó)內(nèi)的消防規(guī)范專(zhuān)門(mén)保守，而作為當(dāng)今商業(yè)業(yè)態(tài)最復(fù)雜形式的康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不突破中國(guó)的消防規(guī)范的話(huà)，幾乎不可能真正按照其應(yīng)有的功能建設(shè)。面對(duì)這種沖突，開(kāi)發(fā)商應(yīng)探究雙方的平穩(wěn)點(diǎn)。

3）規(guī)劃審批

指項(xiàng)目所在地區(qū)規(guī)劃治理部門(mén)依據(jù)開(kāi)發(fā)商上報(bào)的項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)，以項(xiàng)目的規(guī)劃使用條件為基礎(chǔ)，結(jié)合諸如交通審批、消防審批等專(zhuān)項(xiàng)審批的結(jié)果對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃方案進(jìn)行批準(zhǔn)的過(guò)程。規(guī)劃審批的結(jié)果將是康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作過(guò)程中又一個(gè)對(duì)項(xiàng)目成功起決定作用的環(huán)節(jié)。規(guī)劃審批一旦定案，康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的方案就差不多確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則白費(fèi)太大。規(guī)劃審批的過(guò)程關(guān)于開(kāi)發(fā)商極為關(guān)鍵：如果發(fā)生規(guī)劃審批方案和上報(bào)方案差距較大的情形，對(duì)投資商來(lái)講將面臨專(zhuān)門(mén)多需要返工、缺失利益的咨詢(xún)題。要想保證規(guī)劃審批能按照計(jì)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，必須有效與政府各主管部門(mén)進(jìn)行溝通，做好對(duì)政府的公共關(guān)系工作等。

10、項(xiàng)目招投標(biāo)

指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化后，在項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后，通過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后面時(shí)期的機(jī)電咨詢(xún)商等，以便做好項(xiàng)目施工預(yù)備的過(guò)程。

11、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算

指開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或托付專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏銳性分析等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀(guān)量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可進(jìn)展規(guī)模的可行性為參考，并大量引用分析結(jié)論。關(guān)于小型康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)工作需要，但不需要做的專(zhuān)門(mén)細(xì)。專(zhuān)門(mén)采取銷(xiāo)售模式的康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算的工作專(zhuān)門(mén)簡(jiǎn)化專(zhuān)門(mén)多。

12、資金需求方案

指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要第一對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀(guān)的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案

13、融資方案

指開(kāi)發(fā)商結(jié)合其自有資金狀況、企業(yè)自身資源、股權(quán)策略等，以項(xiàng)目資金需求方案為參照對(duì)象，制定的資金供給打算。在此強(qiáng)調(diào)以投資商的自有資金狀況、企業(yè)自身資源和股權(quán)策略為參照對(duì)象，是因?yàn)槿魏谓鹑诠ぞ叩幕A(chǔ)都只能是企業(yè)自身資源，否則除非非市場(chǎng)因素存在，企業(yè)是不可能有效得到金融支持的。有些國(guó)內(nèi)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)投資商不明白得金融投資依附于企業(yè)資源的特點(diǎn)，因此在項(xiàng)目運(yùn)做時(shí)低估自身資源的重要性，過(guò)高評(píng)判自身在項(xiàng)目中的價(jià)值，并盲目產(chǎn)生對(duì)股權(quán)的過(guò)高期望，從而導(dǎo)致融資方案不可行。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算、資金需求方案及融資方案關(guān)于開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)確判定項(xiàng)目的可操作性至關(guān)重要。以上測(cè)算及有關(guān)方案的準(zhǔn)確度會(huì)直截了當(dāng)阻礙投資商決策的準(zhǔn)確度。

14、項(xiàng)目融資

除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金做支持，除非項(xiàng)目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策，就能夠推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)做過(guò)程中最重要的工作，即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期的資金預(yù)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金預(yù)備兩時(shí)期的內(nèi)容。要緊形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。 開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前第一要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策，能夠最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)高估量其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過(guò)程中必定面臨失敗，最終嚴(yán)峻阻礙融資工作的進(jìn)程。完成融資決策后，進(jìn)行的首要工作是項(xiàng)目商業(yè)打算書(shū)的編寫(xiě)工作。項(xiàng)目商業(yè)打算書(shū)是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。在完成項(xiàng)目商業(yè)打算書(shū)的編寫(xiě)工作以后，開(kāi)始該項(xiàng)目的融資操作工作。融資操作的形式要緊有兩種：

1）、托付專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資；

2）、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果和諧好的話(huà)，會(huì)齊頭并進(jìn)。

第一種融資操作關(guān)于初步進(jìn)入康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的，因?yàn)閷?zhuān)業(yè)康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)能夠通過(guò)其專(zhuān)門(mén)的操作渠道將該康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。與國(guó)際資本直截了當(dāng)、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面，如果對(duì)那個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會(huì)耽擱時(shí)刻，可不能取得任何進(jìn)展。因此托付專(zhuān)業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，需要另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但能夠明確的是，只要求1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專(zhuān)業(yè)化能力絕大多數(shù)有咨詢(xún)題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)是不太可能完成項(xiàng)目的融資。

第二種融資操作關(guān)于差不多有康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作體會(huì)、融資體會(huì)的投資商來(lái)講，是能夠采納的。然而投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，那個(gè)融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就能夠組成。

15、市場(chǎng)策劃

項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃關(guān)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高超的市場(chǎng)策略能夠降低項(xiàng)目的成本，并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間，收益空間和利潤(rùn)空間。贏得市場(chǎng)必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，幸免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

16、招商

項(xiàng)目招商的方式要緊有兩種，即：1）、托付專(zhuān)業(yè)招商咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商；2）、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商工作。關(guān)于康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)講，將國(guó)際知名零售商請(qǐng)進(jìn)來(lái)有利于整個(gè)項(xiàng)目的招商，也確實(shí)是主力店。通常招商咨詢(xún)機(jī)構(gòu)更了解國(guó)際知名零售商的需求，因此托付專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目的前期招商更能有效促進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)展。

17、價(jià)格策略

關(guān)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行推測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)第一由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。

價(jià)格策略要緊有三種：高開(kāi)低走，平開(kāi)平走，低開(kāi)高走。

18、租金策略

開(kāi)發(fā)商在招商時(shí)期就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)推測(cè)。推測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究，和對(duì)以后市場(chǎng)的推測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的阻礙力。租金判定關(guān)于項(xiàng)目招商意義專(zhuān)門(mén)，準(zhǔn)確的租金定位將提升項(xiàng)目的招商效率?！　?

19、治理公司的選擇

項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)的物業(yè)治理。好的治理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有主動(dòng)阻礙及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的阻礙。治理商能夠選擇的范疇比較小，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)治理商比較少，多為國(guó)際、香港、東南亞等國(guó)家地區(qū)的機(jī)構(gòu)。 康養(yǎng)及商業(yè)房地產(chǎn)治理公司介入的方式要緊有1）、治理公司以治理參股；2）、聘請(qǐng)治理公司。事實(shí)上治理公司應(yīng)該在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期就參與進(jìn)來(lái)，這關(guān)于項(xiàng)目的招商、融資都有專(zhuān)門(mén)大的好處。如果項(xiàng)目在項(xiàng)目剛開(kāi)始運(yùn)做時(shí)就談定了知名治理公司進(jìn)行以后項(xiàng)目的治理，那么開(kāi)發(fā)商在融資時(shí)更容易得到投資伙伴的認(rèn)同，招商工作容易進(jìn)行等。