在中國(guó)市場(chǎng),一個(gè)年銷額60億的地產(chǎn)項(xiàng)目不算罕見。但一個(gè)郊區(qū)小鎮(zhèn)類的項(xiàng)目,年銷額達(dá)到60億,一年賣掉6000套房子,卻絕對(duì)是個(gè)少有的例子。如今，在全國(guó)特色小鎮(zhèn)風(fēng)起的當(dāng)下，這個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了。

它就是近兩年在上海灘上鼎鼎大名的小鎮(zhèn)項(xiàng)目——位居崇明島的綠地·長(zhǎng)島小鎮(zhèn)。

上海綠地長(zhǎng)島地處崇明和啟東交界地帶的長(zhǎng)江口，全長(zhǎng)17.5公里。四面環(huán)水，風(fēng)景如畫，屬啟東管轄范圍。上海長(zhǎng)島的工程主題思想是；形成工業(yè)園、生物醫(yī)藥科創(chuàng)園、科技小城。三大板塊以互補(bǔ)聯(lián)動(dòng)形式，組成一個(gè)具有人文個(gè)性化的城市雛型。整個(gè)項(xiàng)目投資在100億以上，開發(fā)獲取稅收在60億左右。整個(gè)“上海長(zhǎng)島”工程設(shè)施呈現(xiàn)了世界一流的頂級(jí)開發(fā)，集高端商務(wù)、生態(tài)居住、文化旅游集為一體的世外桃源的工程核心小城區(qū)。

 在中國(guó)全面改革開放的今天，戶籍概念隨著經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的提升，正在被市場(chǎng)逐漸的淡化。長(zhǎng)島顧名思義就是島形呈現(xiàn)的是較長(zhǎng)的橢圓形，她是一張白紙，她給綠地的建筑設(shè)計(jì)師們創(chuàng)造了一個(gè)無(wú)限的想象空間，讓設(shè)計(jì)師們思想插上了翅膀。畫出了天上仙景在人間夢(mèng)幻般的美麗畫面。整體設(shè)計(jì)在結(jié)合了西方建筑群優(yōu)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，把現(xiàn)時(shí)代的中國(guó)特色柔合與其中。整體感覺高端、大氣、上檔次。為上海的后花園提供了休閑、度假、養(yǎng)老的典型板本。

綠地長(zhǎng)島基價(jià)7000元平方米，別墅10000元平方米。在一線城市的邊緣地區(qū)，這樣的價(jià)格無(wú)論是從估值上，還是性價(jià)比上來說，都是非常的值得擁有。島上有跑馬場(chǎng)、游樂園、游艇碼頭、高檔賓館和其他一應(yīng)俱全的高檔配套設(shè)施。幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院和大型超市都在整個(gè)長(zhǎng)島范圍內(nèi)將同時(shí)向長(zhǎng)島新居民提供開放式服務(wù)。世外桃源的生活將給具有敏銳的先機(jī)買房者，帶來無(wú)限的生活樂趣，和想象空間。

隨著工程的快速進(jìn)展，交通設(shè)施正在緊鑼密鼓的推進(jìn)著。以乘大巴士的路程到上海市中心僅二個(gè)小時(shí)，隨著地鐵的開通后一個(gè)多小時(shí)就能抵達(dá)上海，目前綠地集團(tuán)為方便購(gòu)房者，每天都有班車接送，在二、三年內(nèi)可基本解決到上海市區(qū)的交通不便。機(jī)不可失、時(shí)不再來。一旦股市筑底完成后，在均線形成再次形成金叉向上趨勢(shì)下；真正的“慢牛、長(zhǎng)?！睂檫@次套牢者迎來重新返回綠地長(zhǎng)島售樓中心的高潮。本著市場(chǎng)是決定價(jià)格走勢(shì)的規(guī)律，到那個(gè)時(shí)候“綠地長(zhǎng)島的房?jī)r(jià)”還會(huì)是今天的這個(gè)價(jià)嗎？讓我們拭目以待吧！先入為主，這是得先機(jī)者的唯一途經(jīng)！

事到如今，我們基本理清了這個(gè)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的操盤邏輯和細(xì)節(jié)的全貌。下面我們來嘗試以庖丁解牛方式，給業(yè)界深入剖析這個(gè)項(xiàng)目的操作邏輯，看看這個(gè)在銷售上極為成功的項(xiàng)目，具體是怎么操盤的。

01

借上海逆城市化發(fā)展的東風(fēng)，綠地長(zhǎng)島卡住了絕佳的戰(zhàn)略性的市場(chǎng)機(jī)會(huì)

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常年在一個(gè)項(xiàng)目上操盤的地產(chǎn)企業(yè)的公司高管們，在深入到節(jié)奏緊湊的執(zhí)行細(xì)節(jié)工作中后，往往會(huì)失去對(duì)戰(zhàn)略全局的洞察。因此，單看一個(gè)項(xiàng)目的操作邏輯，不免有管中窺豹之嫌。

但如若我們跳出單個(gè)項(xiàng)目的成敗，從市場(chǎng)大局的角度來研究項(xiàng)目，就能獲得一個(gè)相對(duì)客觀的認(rèn)知。如今，站在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上去分析綠地長(zhǎng)島小鎮(zhèn)，我們不得不去反觀當(dāng)下中國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展局勢(shì)。

2016年，中國(guó)房地產(chǎn)格局發(fā)生的一個(gè)最重大的基本面變化就是中國(guó)一線大城市的逆城市化。以互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、研發(fā)產(chǎn)業(yè)為代表的新經(jīng)濟(jì)的興起，重新改變了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理。站在新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上的中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理結(jié)構(gòu)，已經(jīng)與美國(guó)的經(jīng)濟(jì)地理結(jié)構(gòu)在格局上實(shí)現(xiàn)了某種程度的趨同。

從美國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，當(dāng)人均GDP達(dá)到1萬(wàn)美金，城鎮(zhèn)化率超過55%以后，整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)地理就會(huì)出現(xiàn)了一個(gè)巨大的變化，那就是中心城市逆城市化和城市群網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)。同樣的，這樣的局勢(shì)在上海顯得格外凸顯。

除了上述中國(guó)市場(chǎng)正在興起的波瀾壯闊的逆城市化背景之外，上海樓市的限購(gòu)、上海嚴(yán)格的人口控制規(guī)劃、上海高企的房?jī)r(jià)、資產(chǎn)荒背景下的上海人的投資標(biāo)的匱乏，都大幅激發(fā)的周邊的購(gòu)房需求。

而綠地·長(zhǎng)島正是在這樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上誕生出來的。對(duì)于這個(gè)占地達(dá)2.35萬(wàn)畝的超級(jí)小鎮(zhèn)項(xiàng)目，綠地之所以敢如此大規(guī)模拿地，與其說是時(shí)運(yùn)所濟(jì)，不如說是對(duì)戰(zhàn)略格局的精準(zhǔn)把控的結(jié)果。

當(dāng)然，作為這個(gè)世界500強(qiáng)內(nèi)部，綠地集團(tuán)史上最大規(guī)模的投入的項(xiàng)目，促使其在這個(gè)項(xiàng)目上豪賭，敢于高舉高打的還有一個(gè)重要信號(hào)，那就是與其一江之隔的著名樓盤——恒大·海上威尼斯的意外熱銷。圈子里的人說，恒大海上威尼斯的熱銷，第一次割了一次上海人需求外溢的羊毛。而綠地這個(gè)老狐貍敏銳的嗅到了這個(gè)戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，兵貴神速地果斷拿地開發(fā)。

02

位居上海后花園的崇明島，但不屬于上海轄區(qū)，長(zhǎng)島地塊拿得機(jī)巧

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綠地地產(chǎn)自己的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位是“做最懂得政府的開發(fā)商”，善于做政府想做但是不易做的綠地，在幫助政府做出成績(jī)之后也獲得了回報(bào)，在長(zhǎng)島拿地的這件事情上就可見一斑。綠地長(zhǎng)島地塊其實(shí)是屬于江蘇啟東，但是偏偏又在崇北那獨(dú)居一隅的處女地小島上，讓綠地在拿地成本極低的情況下，還可以在上海的后花園上，以稍有的大空間進(jìn)行從無(wú)到有的規(guī)劃，在一張白紙上盡情潑墨，創(chuàng)造獨(dú)特的主題風(fēng)格，這樣的地塊機(jī)會(huì)的確可遇而不可求。

高舉高打，以紐約長(zhǎng)島的場(chǎng)景主題為藍(lán)本，用五種手法造小鎮(zhèn)，綠地開創(chuàng)了一種獨(dú)特的打法

1、準(zhǔn)確選擇故事主題

在中國(guó)大規(guī)模建設(shè)小鎮(zhèn)的元年，所有缺少小鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的投資商，都會(huì)遇到一個(gè)問題：如何講述一個(gè)有宏大格局、高遠(yuǎn)理想而又可落地執(zhí)行的小鎮(zhèn)故事？

我們來看看綠地是如何做的。

項(xiàng)目獨(dú)特的長(zhǎng)條形的用地現(xiàn)狀，給了綠地以項(xiàng)目策劃破題的啟示。于是他們把這個(gè)地塊的場(chǎng)景故事創(chuàng)作點(diǎn)鎖定到了紐約長(zhǎng)島。紐約長(zhǎng)島是富裕的代名詞。一個(gè)是西方世界的中心，一個(gè)是東方世界的中心。同樣是國(guó)際化的城市郊區(qū)，紐約長(zhǎng)島的原形給了項(xiàng)目創(chuàng)作者一個(gè)深刻意義上的緣起。

2、四種景觀意向策劃小鎮(zhèn)故事場(chǎng)景

宏大的構(gòu)想依賴于細(xì)致的規(guī)劃，空有大的構(gòu)想而無(wú)細(xì)節(jié)，小鎮(zhèn)也會(huì)乏味無(wú)趣。在落地層面，綠地長(zhǎng)島做了如下幾個(gè)方面的實(shí)際操作。我們先把它提煉成為一組創(chuàng)作要素。

第一，橋。有島的地方，必然會(huì)有橋。橋是通往一個(gè)世界的門戶，它可以神秘、浪漫、夢(mèng)幻，充滿儀式感。綠地在橋這個(gè)元素的打造上，頗費(fèi)了一番功夫。在進(jìn)入島之前，一排排整齊的行道樹，嶄新的柏油馬路，ART DECO風(fēng)格的大橋，像是一組禮儀十足的儀仗隊(duì)的隊(duì)列，一切都讓游客在上島前渲染了足夠的島嶼風(fēng)情，告訴人們即將進(jìn)入一個(gè)新的世界。

第二，城堡。在小鎮(zhèn)停車之后，遠(yuǎn)眺項(xiàng)目的售樓處，與其說是一個(gè)會(huì)所，不如說是一個(gè)城堡。不知怎么，我看到這個(gè)城堡就想起了美國(guó)大作家菲茲杰拉德的描寫紐約生活的名著《了不起的蓋茨比》。小說主人公蓋茨比的在紐約的豪華宅第，這里每晚都在舉行盛大的宴會(huì)。歌舞升平，揮金如土，徹夜笙簫，在某種意義上就意味著是美國(guó)夢(mèng)。上海作為曾經(jīng)的遠(yuǎn)東第一大都市，東方世界的國(guó)際化城市，也與紐約的繁華熱鬧交相輝映。因此,城堡在某種意義上就成為了這種生活場(chǎng)景的集中表現(xiàn)。

第三，中央公園。不同于所有的小鎮(zhèn)，綠地在這個(gè)小鎮(zhèn)的總圖構(gòu)建上，用了紐約中央公園的理念，打造了一個(gè)夢(mèng)幻島。因此，整個(gè)小鎮(zhèn)的房子圍繞著夢(mèng)幻島公園而建，每個(gè)組團(tuán)每棟住宅推窗向外望去，都能看到公園的核心景觀。

要知道，美國(guó)景觀設(shè)計(jì)學(xué)奠基人奧姆斯特德的最著名的作品——紐約中央公園，如今已經(jīng)是世界級(jí)的優(yōu)秀項(xiàng)目。中央公園與時(shí)代廣場(chǎng)、自由女神像一起，成為了紐約的城市名片。

（紐約中央公園）

對(duì)于紐約人來說，一提到中央公園，腦海中自然浮現(xiàn)出其所特有的靜謐而溫柔的畫面：一家人拎著野餐籃子坐在公園里曬太陽(yáng)，寶寶在旁邊一邊爬一邊玩，狗狗也圍著家人歡樂地撒歡亂跑。

另外，這個(gè)中央公園的夢(mèng)幻島的產(chǎn)品也經(jīng)過了幾輪調(diào)整。從早期的規(guī)劃來看，夢(mèng)幻島公園的主要功能定位是高爾夫球場(chǎng)，雖然高大上，但不接地氣。畢竟在旅游度假置業(yè)回歸大眾市場(chǎng)的時(shí)候，奢侈性的高爾夫消費(fèi)顯然不符合當(dāng)前主流市場(chǎng)的消費(fèi)人群的需求。

所以在最終的產(chǎn)品呈現(xiàn)方面，綠地長(zhǎng)島的中央公園重新調(diào)整了方向，將“夢(mèng)幻島”打造成針對(duì)大眾度假需求的景觀公園。新開放的夢(mèng)幻島公園著實(shí)豐富有趣：四季樂園，萌寵樂園，兒童樂區(qū)和浪漫的親密濕地等都讓人印象深刻。不同類型的景觀產(chǎn)品可以吸引各個(gè)年齡段的人：平日里夢(mèng)幻島自然是業(yè)主們的后花園，周末的時(shí)候，更可以吸引外面的人來半日游或者一日游。所以將來綠地長(zhǎng)島的意義也不會(huì)僅僅局限于一個(gè)樓盤的概念。

其實(shí)從售樓處的沙盤上就不難看出綠地在規(guī)劃長(zhǎng)島伊始就設(shè)計(jì)好了“綠地·長(zhǎng)島”未來要有的功能，它要兼具時(shí)尚度假、休閑運(yùn)動(dòng)、生態(tài)養(yǎng)生、精英商務(wù)、文化科研和教育醫(yī)療等幾大功能。現(xiàn)在B區(qū)業(yè)已悉心打造好了四季牧歌、四季花海、騎士公園等眾多旅游度假配套，所以將來長(zhǎng)島除了宜居以外，休閑旅游的價(jià)值也很明顯。

不得不說綠地的規(guī)劃相當(dāng)老練，先行啟動(dòng)有吸引力的配套，奠定了度假調(diào)性的同時(shí)物業(yè)銷售又可以回籠資金并且導(dǎo)入大量人氣，奠定潛在客戶項(xiàng)目信心。

第四，小鎮(zhèn)中心。小鎮(zhèn)中心是一個(gè)小鎮(zhèn)的靈魂所在。它承擔(dān)所有的商業(yè)功能和公共服務(wù)功能。關(guān)于小鎮(zhèn)中心的營(yíng)造手法，向來是所有公司的困惑的焦點(diǎn)問題。如何營(yíng)造一個(gè)場(chǎng)景讓人難忘、環(huán)境讓人愜意、業(yè)態(tài)豐富多彩、公共服務(wù)溫暖人心的小鎮(zhèn)中心，每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有不同的創(chuàng)作手法。

早在霍華德的世界名著《明日的田園城市》，就明確指出小鎮(zhèn)的活力不是靠行政性的人口規(guī)劃，而是靠小鎮(zhèn)本身的吸引力。綠地在這個(gè)問題上，構(gòu)建了創(chuàng)造小鎮(zhèn)中心的幾個(gè)重點(diǎn)要素：港灣碼頭、風(fēng)情街區(qū)、中央公園。

（小鎮(zhèn)中心天際輪廓線）

綠地長(zhǎng)島的小鎮(zhèn)中心結(jié)合了公園、水系、港灣、商業(yè)街區(qū)于一體，創(chuàng)造出了長(zhǎng)島自有而自由的的小鎮(zhèn)生活方式。中心港灣河畔邊插著各國(guó)五顏六色的國(guó)旗，商業(yè)街兩側(cè)靠外最醒目的位置是洋氣的咖啡館，湖中心停泊著歐美高端生活的象征——游艇，凡此種種，不一而足。

目前已經(jīng)對(duì)外開放的商業(yè)街區(qū)部分，建筑立面充滿了獨(dú)有的紐約和海派的裝飾藝術(shù)主義風(fēng)格情調(diào)。徜徉在其中，仿佛回到了紐約華爾街、上海外灘的都市中心。

從小鎮(zhèn)的景觀情景的營(yíng)造上來看，初步具備了一個(gè)特色小鎮(zhèn)的核心功能空間。有水系、有景觀、有洋房、有街區(qū)，有港灣橋梁，這些元素著實(shí)勾勒出了紐約繁華大都市的風(fēng)情萬(wàn)種的情調(diào)。

不過，值得商榷的是，這個(gè)小鎮(zhèn)的核心景觀環(huán)境氛圍固然營(yíng)造得有氣勢(shì)、有特色，但這么大的商業(yè)體量集中供應(yīng)，后期的商業(yè)招商運(yùn)營(yíng)將存在巨大壓力。這種商業(yè)中心的做法，更像一個(gè)新城的中心，而不是我們所熟悉的文旅小鎮(zhèn)特色商業(yè)街區(qū)的操作模式。無(wú)論是國(guó)內(nèi)的烏鎮(zhèn)、古北水鎮(zhèn)、拈花灣等特色文旅小鎮(zhèn)的做法，還是歐洲美國(guó)小鎮(zhèn)中心的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，都可發(fā)現(xiàn)其特色街區(qū)部分的營(yíng)造都是親人尺度的場(chǎng)景創(chuàng)造開始。小鎮(zhèn)獨(dú)有的美麗、優(yōu)雅和靜謐的氛圍，往往比大都市的歌舞升平更能讓人流連忘返。

03

產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，小戶型低總價(jià)的定位，準(zhǔn)確鎖定了市場(chǎng)客群

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整島開發(fā)的好處就是綠地可以在規(guī)劃伊始沒有負(fù)擔(dān)地按照最優(yōu)的自然資源進(jìn)行景觀配置，可以按照一個(gè)新的城鎮(zhèn)的生長(zhǎng)邏輯來做總圖規(guī)劃。

但最重要的是,總圖科學(xué)合理規(guī)劃奠定成功基礎(chǔ)后，符合消費(fèi)者需求邏輯的產(chǎn)品才是最終贏得市場(chǎng)。所以下一步就是戶型定位。從我們調(diào)研的大多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)來看，在中國(guó)消費(fèi)結(jié)構(gòu)趨于理性的當(dāng)下，低總價(jià)的產(chǎn)品是第二、第三居所贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵。綠地在這個(gè)項(xiàng)目上顯然正確的進(jìn)行了戶型配置。

我們看下表。

綠地的產(chǎn)品策略是精裝低總價(jià)的策略，無(wú)論是洋房，一般的別墅或者是合院，都配備好1500元+/㎡的裝修標(biāo)準(zhǔn)，大部分產(chǎn)品總價(jià)不超過百萬(wàn)或者百萬(wàn)左右。要知道，這樣的總價(jià)產(chǎn)品在上海市中心連一個(gè)一室戶都買不到；最高配置的的雙拼別墅，地上兩層地下一層還有超500㎡的花園，總價(jià)500萬(wàn)左右也只是上海市中心一個(gè)小房子。在受夠了熙熙攘攘吵吵鬧鬧的城市生活后，用不算太高的總價(jià)置辦一套環(huán)境優(yōu)越雅致的“第二居所”會(huì)是很多欣賞“5+2”生活方式人群的不錯(cuò)選擇。

就算非高端的普通住宅，長(zhǎng)島總高20層的公寓，不超過80㎡的小面積戶型，空間利用率高，50-75萬(wàn)低總價(jià)還是精裝交付，可銷售客群人數(shù)多。

總得來說，綠地長(zhǎng)島的房子功能性比較強(qiáng)，還有一定的附加值，送花園或者有一些贈(zèng)送面積，很容易讓人動(dòng)心。同時(shí)綠地的產(chǎn)品也已經(jīng)有了成熟的研發(fā)體系，為同時(shí)大規(guī)模開發(fā)不同類型產(chǎn)品提供了重要技術(shù)支撐。

回顧綠地之前的作品，不難發(fā)現(xiàn)綠地長(zhǎng)島之所以能把這么多建筑特色在一個(gè)項(xiàng)目中操作得如此游刃有余，跟之前積累的諸多成功的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)密不可分。

綠地長(zhǎng)島整體建筑風(fēng)格穩(wěn)重大氣，只是不同小區(qū)域又各具風(fēng)情，光是現(xiàn)有的B區(qū)已經(jīng)開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)就有法式、德式、意式和西班牙風(fēng)情建筑。

養(yǎng)老度假作為長(zhǎng)島小鎮(zhèn)的重要功能之一，其所制定的醫(yī)療、護(hù)理養(yǎng)護(hù)設(shè)施，是吸引投資置業(yè)的重要策略。所以綠地在養(yǎng)老組團(tuán)的配置上，同樣也有著精心的準(zhǔn)備。只是同綠地前期操作的上海“21城”一樣，綠地并不用整盤去做養(yǎng)老，而是針對(duì)有養(yǎng)老需求的客戶在大項(xiàng)目里面設(shè)計(jì)一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，結(jié)合普通社區(qū)配套共同組成帶有養(yǎng)老屬性的全年齡社區(qū)。

（綠地21城“孝賢坊”）

作為可以復(fù)刻的比較成熟的產(chǎn)品線，孝賢坊這個(gè)比較成熟的產(chǎn)品可以比較自由地被配置在各個(gè)大項(xiàng)目中，它配備有最基本的針對(duì)老年人的養(yǎng)老需求推出的電梯養(yǎng)老公寓，項(xiàng)目配備老年人所需醫(yī)療配套，也有很多適老化設(shè)計(jì)，例如長(zhǎng)方形電梯，適合擔(dān)架進(jìn)入；電梯有扶手；房間設(shè)24小時(shí)呼叫按鈕等。

整體來說孝賢坊的戶型面積偏小，控制總價(jià)的同時(shí)也考慮到老年人所需，降低客戶購(gòu)買門檻的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般的老人們創(chuàng)造了相當(dāng)適宜的養(yǎng)老空間。

目前綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目養(yǎng)老片區(qū)“孝賢城”當(dāng)前的配套規(guī)劃以軟性服務(wù)為主，其中基礎(chǔ)服務(wù)免費(fèi)提供兩年，增值服務(wù)需另行付費(fèi)。“有軟性服務(wù)無(wú)硬件”的規(guī)劃現(xiàn)狀，某種程度上使得養(yǎng)老配套存在不確定性。

長(zhǎng)島預(yù)想十年總共開發(fā)10萬(wàn)套房源，未來會(huì)有30萬(wàn)人生活在這個(gè)小島上。作為強(qiáng)力自我生長(zhǎng)的島鎮(zhèn)，為了達(dá)成這個(gè)目標(biāo)，綠地需要完善的配套服務(wù)未來，才能把這一方天地建設(shè)成一個(gè)“自給自足”的烏托邦社區(qū)。

04

綠地長(zhǎng)島分批次開發(fā)節(jié)奏合理，產(chǎn)品定位合理

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綠地公布的長(zhǎng)島項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開發(fā)周期大概總共需要10年時(shí)間，主要思路是首期啟動(dòng)B片區(qū)先行回籠部分資金后A,C區(qū)再同期開發(fā)，最后再單獨(dú)開發(fā)D區(qū)以期在2021年達(dá)到整體完美收官的結(jié)果。

現(xiàn)在長(zhǎng)島B區(qū)的建設(shè)和銷售都在如火如荼地同步進(jìn)行當(dāng)中，去現(xiàn)場(chǎng)看盤的時(shí)候我們也很驚詫于停車場(chǎng)里壯觀的景象：小車和大巴停車場(chǎng)都全滿，成批的看房團(tuán)從長(zhǎng)三角各地趕過來。

據(jù)銷售人員介紹，現(xiàn)在綠地的購(gòu)房者主要是置辦第二、第三居所為主的以旅游度假為目的的人群，再就是準(zhǔn)備養(yǎng)老安享身心的老年人群，還有一部分是首次置業(yè)存款比較少經(jīng)濟(jì)實(shí)力還一般的年輕家庭。

其實(shí)綠地長(zhǎng)島的成功除了自身規(guī)劃合理，開發(fā)節(jié)奏得當(dāng)以外，它正好趕上了2016年上海這波限購(gòu)令下的購(gòu)房潮也至關(guān)重要。畢竟對(duì)于現(xiàn)階段略顯盲目的購(gòu)房大軍而言，大家現(xiàn)在忙于思考的不是買房不買房，而是以什么速度和方式來買房，在這種情況下，綠地長(zhǎng)島緊緊抓住了上海的溢出客源。

綠地長(zhǎng)島小鎮(zhèn)項(xiàng)目的問題及弱點(diǎn)

最后，我們?cè)倏偨Y(jié)一下這個(gè)項(xiàng)目的問題及不足。作為中國(guó)最具備典型意義的崇明島上的小鎮(zhèn)，其在成功熱銷的同時(shí)，還有著幾個(gè)關(guān)鍵問題需要再研究突破。

小鎮(zhèn)中心的營(yíng)造手法不夠細(xì)膩，尺度缺乏考量

如何在中國(guó)大城市周邊做小鎮(zhèn)，如何做好小鎮(zhèn)中心，相信每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有自己的答案。小鎮(zhèn)中心是項(xiàng)目的靈魂，其文化特色、商業(yè)配套、體量規(guī)模、規(guī)劃風(fēng)貌，都是需要細(xì)致挖掘的方面。

景觀環(huán)境的打造不夠純粹，很難感動(dòng)市場(chǎng)

好的小鎮(zhèn)的一個(gè)產(chǎn)品關(guān)鍵在于吸引力。高舉高打的確能營(yíng)造出氣勢(shì)，但最終能讓人留下的，脫離不開美好的景觀環(huán)境的引力。草木之悅、春華秋實(shí)、瓜果田園，這些特色的農(nóng)業(yè)景觀，往往正契合都市人逃離城鎮(zhèn)回歸自然的初心。

如何用現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)學(xué)的手法去創(chuàng)造出符合當(dāng)下大眾內(nèi)心和審美需求的產(chǎn)品，達(dá)到讓客戶內(nèi)心的歡欣喜悅才是駐足留下的關(guān)鍵所在。

旅游體驗(yàn)項(xiàng)目普通，缺少爆發(fā)點(diǎn)

小鎮(zhèn)的一個(gè)重要配套就是做旅游。小鎮(zhèn)的旅游不同于5A級(jí)景區(qū)的旅游，它需要有獨(dú)特的意境、休閑的氛圍、文化的積淀和交流的場(chǎng)所。如何結(jié)合不同的小鎮(zhèn)文化底蘊(yùn)進(jìn)行旅游場(chǎng)景的創(chuàng)造，繼而在保有小鎮(zhèn)特有的寧?kù)o的氛圍的同時(shí)，還能讓業(yè)主和游客們有著歡心喜悅，這點(diǎn)在產(chǎn)品研發(fā)層面就需要仔細(xì)推敲。

產(chǎn)品精細(xì)度不足

建筑品質(zhì)的精細(xì)程度，立面的美感、細(xì)膩的建筑工藝，都是決定建筑本身是藝術(shù)品還是消費(fèi)品的一個(gè)關(guān)鍵所在。相比綠城等國(guó)內(nèi)著名品質(zhì)開發(fā)商的房子，綠地的建筑水準(zhǔn)的確亟待提升。

產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入尚未得到驗(yàn)證

有產(chǎn)業(yè)的小鎮(zhèn)才是真正的小鎮(zhèn)。但綠地小鎮(zhèn)雖然規(guī)劃氣勢(shì)磅礴，但后期能否成功導(dǎo)入有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)，我們還需拭目以待。

作為對(duì)戰(zhàn)略局勢(shì)把控精準(zhǔn)的綠地集團(tuán)，綠地長(zhǎng)島項(xiàng)目的開發(fā)可謂生逢其時(shí)，生而優(yōu)秀。在市場(chǎng)需求旺盛、用地規(guī)模最合適的土地上，可以按照一個(gè)特色小鎮(zhèn)的生長(zhǎng)邏輯進(jìn)行無(wú)中生有的開發(fā)，在中國(guó)能達(dá)到這樣的基礎(chǔ)條件的項(xiàng)目機(jī)會(huì)極其稀缺。

期望綠地的這個(gè)小鎮(zhèn)實(shí)驗(yàn)，能為業(yè)界尋找到探索小鎮(zhèn)發(fā)展道路上的一例重要樣板。

附：特色小鎮(zhèn)融資難？解決方案在這里！

特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目開發(fā)與建設(shè)離不開充足的資金，資金鏈一旦斷裂，一個(gè)項(xiàng)目基本也就宣告失敗。那么政府、企業(yè)該采取什么樣的融資方式成為小鎮(zhèn)建設(shè)至關(guān)重要的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。在此情況下，PPP融資模式成為了企業(yè)的首選，且看它為何在眾多融資方式中脫穎而出？

特色小鎮(zhèn)作為國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的探索，從根本上來說，特色小鎮(zhèn)是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新形態(tài)。

特色小鎮(zhèn)需要以基礎(chǔ)設(shè)施的投入為前提，但對(duì)一些財(cái)政比較薄弱的地區(qū)而言，大量的資金投入顯然不現(xiàn)實(shí)。因此，特色小鎮(zhèn)在建設(shè)過程中，投融資模式及后續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理方式，都不同程度的影響了特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。而融資約束是特色小鎮(zhèn)建設(shè)的最大障礙。

 

持續(xù)穩(wěn)定的資金來源是特色小鎮(zhèn)發(fā)展的關(guān)鍵，合適的融資模式對(duì)于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展是非常有必要的。目前PPP模式在中國(guó)各級(jí)地方政府都得到了廣泛運(yùn)用，但是投資領(lǐng)域絕大多數(shù)集中在綜合管廊、地下管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)領(lǐng)域，而PPP在特色小鎮(zhèn)建設(shè)方面的運(yùn)用尚未得到合理的運(yùn)用。

 

本文基于PPP融資模式的相關(guān)原理，深入研究該融資模式在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中的必要性和可行性研究，以重點(diǎn)解決特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中的資金來源問題。

特色小鎮(zhèn)應(yīng)用PPP融資模式的必要性和可行性

應(yīng)用PPP融資模式的必要性

減輕財(cái)政壓力，開拓融資渠道

目前，地方政府也在積極推出各種各樣的特色小鎮(zhèn)，但是政府處于兩難的境地，一方面特色小鎮(zhèn)必須以產(chǎn)業(yè)為主體，另一方面地方政府的債務(wù)壓力大。要實(shí)現(xiàn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)投資主體的多元化，建立以政府引導(dǎo)，社會(huì)資本廣泛參與的融資模式，發(fā)揮財(cái)政資金的“杠桿”作用，才能夠以較少的財(cái)政資金撬動(dòng)龐大的社會(huì)資金。

 

因此，以政府和社會(huì)資本合作為基本特征的PPP融資模式，能夠有效地綜合使用財(cái)政資金和社會(huì)資本，彌補(bǔ)特色小鎮(zhèn)資金缺口，豐富資金來源。因此，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過程中各級(jí)探索引入PPP模式，解決特色小鎮(zhèn)資金不足的問題。

降低和分散風(fēng)險(xiǎn)

在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中采用PPP模式，政府和社會(huì)資本通過相應(yīng)的合同，對(duì)投資、建設(shè)過程中的相關(guān)責(zé)任進(jìn)行明確劃分，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目的不同階段管控相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，有利降低和分散風(fēng)險(xiǎn)，提高特色小鎮(zhèn)建設(shè)的效率和效益。

 

一方面，政府通過行政手段以公開招標(biāo)的方式引進(jìn)綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，參與的企業(yè)一般具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和雄厚的資金積累，進(jìn)而提高特色小鎮(zhèn)建設(shè)的整體風(fēng)險(xiǎn)控制能力；

 

另一方面，社會(huì)資本可以以自身先進(jìn)的技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目本身的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行甄選和識(shí)別，進(jìn)而通過行之有效的手段管控風(fēng)險(xiǎn)。另外，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)的開始階段，政府可以承擔(dān)較多的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，而社會(huì)資本則參與風(fēng)險(xiǎn)的管控。

擴(kuò)大社會(huì)資本的投資領(lǐng)域

在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中引入PPP模式，不僅有利于緩解政府財(cái)政壓力，對(duì)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展和完善也有利，具體可以從三個(gè)方面來體現(xiàn)：

 

第一，PPP模式可以作為特色小鎮(zhèn)建設(shè)的一種穩(wěn)定的投資渠道，獲得經(jīng)濟(jì)利益；

 

第二，在PPP模式下，社會(huì)資本通過投資特色小鎮(zhèn)，除了可以獲得直接的經(jīng)濟(jì)利益，還有獲得其他衍生利益。例如參與特色小鎮(zhèn)的商業(yè)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的日常經(jīng)營(yíng)和管理，獲得較為合理的經(jīng)營(yíng)性收入；

 

第三，在PPP模式下，社會(huì)資本參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)，可以提高特色小鎮(zhèn)的建設(shè)效率，提高政府資本的投資效率，拉動(dòng)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和投資需求。

應(yīng)用PPP融資模式的可行性

良好的運(yùn)作基礎(chǔ)

PPP模式的核心在于政府和社會(huì)資本的優(yōu)勢(shì)合作，實(shí)現(xiàn)雙方“共贏”的合作目標(biāo)。PPP模式在中國(guó)經(jīng)過多年發(fā)展，積累了許多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。從90年代至今，PPP模式的在各個(gè)領(lǐng)域得到了廣泛運(yùn)用。

 

去年自發(fā)改委和財(cái)政部對(duì)于PPP項(xiàng)目，搭建PPP項(xiàng)目的推介平臺(tái)以來，中國(guó)的PPP項(xiàng)目規(guī)模已達(dá)13.77億元。PPP項(xiàng)目的融資功能對(duì)于緩解地方的債務(wù)壓力比較明顯，深得各級(jí)政府的推崇。

有利的政策導(dǎo)向

特色小鎮(zhèn)作為一個(gè)按照創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享發(fā)展理念，融合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)功能于一體的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。中央和各級(jí)政府都不遺余力的給予政策支持。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部（簡(jiǎn)稱“三部委”）聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知》，明確了特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的總體要求、創(chuàng)建程序、政策措施、組織領(lǐng)導(dǎo)等內(nèi)容。

 

天津市政府辦公廳近日發(fā)布《天津市特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)工作推動(dòng)方案》；在2015年底，江蘇提出計(jì)劃通過“十三五”的努力，打造100個(gè)左右特色小鎮(zhèn)。

 

《福建省人民政府關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的指導(dǎo)意見》明確在未來3—5年的培育創(chuàng)建，建成一批產(chǎn)業(yè)特色鮮明、多種功能融合的特色小鎮(zhèn)。這一系列的政策為特色小鎮(zhèn)建設(shè)廣泛運(yùn)用PPP融資模式提供了政策支持。

穩(wěn)定的投資回報(bào)

特色小鎮(zhèn)的建設(shè)能否吸引到民間資本的參與，其中的關(guān)鍵在于特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的盈利空間和回報(bào)機(jī)制的設(shè)置，能否匹配社會(huì)資本的預(yù)期收?qǐng)?bào)率。只有當(dāng)特色小鎮(zhèn)的投資收益大于社會(huì)資本的投資成本時(shí)，PPP融資模式才能真正的落地。

 

首先，從特色小鎮(zhèn)設(shè)立的目的方面來看，特色小鎮(zhèn)不同于一般意義上的政府公益性項(xiàng)目，它是一個(gè)融合產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)功能于一體的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。因此，定位準(zhǔn)確、運(yùn)作科學(xué)、機(jī)制合理的特色小鎮(zhèn)，它未來產(chǎn)生的價(jià)值，是完全可以滿足社會(huì)資本的投資回報(bào)。

 

其次，在政府為了吸引社會(huì)資本參與特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，會(huì)從多方面落實(shí)相關(guān)政策，提供優(yōu)惠條件，包括從多方面，解決好社會(huì)資本的投資回報(bào)問題。例如：政府從土地、稅收、銀行信貸支持以及財(cái)政政策方面等。

對(duì)特色小鎮(zhèn)運(yùn)用PPP模式的政策建議

完善人才引進(jìn)政策

為了配合特色小鎮(zhèn)PPP融資項(xiàng)目的順利實(shí)施，政府應(yīng)利用其自身優(yōu)勢(shì)培養(yǎng)和引進(jìn)一批熟悉PPP項(xiàng)目和投融資結(jié)構(gòu)的專業(yè)性人才。當(dāng)然也應(yīng)該為特色小鎮(zhèn)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展儲(chǔ)備一批專業(yè)對(duì)口的人才。

提供稅收優(yōu)惠政策

社會(huì)資本參與到特色小鎮(zhèn)PPP融資項(xiàng)目時(shí)，政府應(yīng)加大政策引導(dǎo)，如可以在PPP項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段給予一定的稅收減免政策，以達(dá)到降低社會(huì)資本的投資成本。如在建設(shè)階段，政府可以采取免征和少征稅費(fèi)的稅收減免政策。在運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，對(duì)于特色小鎮(zhèn)的租金稅收方面可以免征房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅。雖然這樣對(duì)于政府來說，損失到一部分的財(cái)政收入，但是未來特色小鎮(zhèn)的一些衍生性產(chǎn)業(yè)會(huì)對(duì)政府的稅收產(chǎn)生一定的補(bǔ)充。

專業(yè)的金融支持政策

政府對(duì)于特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目提供金融支持時(shí)，不僅要出臺(tái)相應(yīng)的金融政策，還需要建立符合特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目的金融體系，最直接有效的手段是擴(kuò)大商業(yè)銀行的貸款力度。還有一種比較極端的手段是通過政府財(cái)政收入對(duì)社會(huì)資本的貸款利息進(jìn)行補(bǔ)貼，減輕社會(huì)資本的利息負(fù)擔(dān)，吸引民營(yíng)資本參與。

 

同時(shí)，政策還可以利用其行政手段和影響力，大力在各個(gè)金融機(jī)構(gòu)宣傳特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目。在資本市場(chǎng)里，直接發(fā)行一些特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目的項(xiàng)目收益?zhèn)?。還有一些比較流行的融資方式適合特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目，因?yàn)樘厣℃?zhèn)PPP項(xiàng)目目前不會(huì)產(chǎn)生收益，但是特色小鎮(zhèn)未來會(huì)產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這樣就可以通過資產(chǎn)證券化來進(jìn)行特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目的融資。

結(jié)語(yǔ)

無(wú)論是從理論還是從政策導(dǎo)向上來看，特色小鎮(zhèn)采用PPP模式都及具可行性。因此，特色小鎮(zhèn)采用PPP模式運(yùn)作，一方面能夠讓特色小鎮(zhèn)PPP項(xiàng)目獲得較為充足的社會(huì)資金，以緩解政府的財(cái)政壓力。另一方面，利用民營(yíng)企業(yè)的先進(jìn)的管理手段和技術(shù)能夠使特色小鎮(zhèn)的未來經(jīng)營(yíng)，更加優(yōu)質(zhì)高效。

 

目前，PPP模式在特色小鎮(zhèn)建設(shè)中尚未得到廣泛的應(yīng)用，要大力發(fā)展該類模式在特色小鎮(zhèn)中的應(yīng)用，就需要政府從政策、法律、稅收和金融等方面提供更多的支持，才能進(jìn)一步推動(dòng)特色小鎮(zhèn)的建設(shè)。

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